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Schönheitsreparaturklauseln – zulässig oder unzulässig, das ist hier die Frage. Teil 2: Wann liegt eine unwirksame Abwälzung von Schönheitsreparaturen vor?

25.11.2020

Margarita Alimova & Clara Renz

Seit Jahrzehnten entwickelt der Bundesgerichtshof (BGH) seine Rechtsprechung zum Inhalt von Schönheitsreparaturklauseln und stellt für die Vertragsparteien eines Mietverhältnisses zahlreiche Vorgaben für ihre rechtswirksame Ausgestaltung auf. Wie bereits im ersten Teil des Beitrags beschrieben, schuldet der Vermieter, die Vermieterin (nur) die Aufrechterhaltung des Dekorationszustandes, der bei Überlassung der Wohnung vertragsgemäß vereinbart wurde. Überwiegend wird diese Verpflichtung formularvertraglich – in seltenen Fällen individualvertraglich – auf den oder die Mieterin abgewälzt. Bei unangemessener Benachteiligung des Mieters oder der Mieterin ist eine solche Reparaturklausel unwirksam, sodass die Instandhaltungspflicht beim Vermieter bzw. der Vermieterin verbleibt.

1. Unzulässige Schönheitsreparaturklauseln

Viele der verwendeten Klauseln sind ähnlich, so dass im Folgenden einige besonders typische Schönheitsreparaturklauseln und deren Wirksamkeitsvoraussetzungen beschrieben werden.

Es gilt jedoch in jedem Fall der Grundsatz, dass die Mieterin bzw. der Mieter durch dekorative Renovierungsarbeiten nur die während ihrer bzw. seiner Vertragszeit entstandenen Abnutzungserscheinungen der Mietwohnung beseitigen soll.

Zudem ist zu beachten, dass das Fehlen einer näheren Beschreibung der konkreten Schönheitsreparaturpflichten sowie die Nennung der Kostenabwälzung für die dekorative Reparatur statt der Renovierungspflicht die Reparaturklausel nicht unwirksam machen. Die schlichten Formulierungen „Schönheitsreparaturen hat der Mieter durchzuführen.“ oder „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ sind daher wirksam. Unter der letzteren wird außerdem die Übernahme der Renovierungspflicht durch den bzw. die Mieterin und nicht bloß die Kostenübernahme der von Vermieter oder Vermieterin durchgeführten Renovierungsarbeiten verstanden.

a. Unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassene Wohnung

Sowohl eine unrenoviert als auch renovierungsbedürftig überlassene Wohnung weist nicht unerhebliche Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum auf und vermittelt gerade nicht den Gesamteindruck eines renovierten Wohnraumes. Der Mieter bzw. die Mieterin darf jedoch durch eine Schönheitsreparaturklausel nicht zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die der Vormieter oder die Vormieterin verursacht hat, verpflichtet werden. Der BGH entschied daher im Jahr 2015, dass eine dem Mieter oder der Mieterin auferlegte Schönheitsreparaturklausel bei Überlassung einer unrenovierten bzw. renovierungsbedürftigen Wohnung nur dann wirksam ist, wenn der Vermieter bzw. die Vermieterin durch einen finanziellen Ausgleich die Abnutzungserscheinungen aus dem vorherigen Mietverhältnis kompensiert. Dadurch werden die durch den aktuellen Mieter, die aktuelle Mieterin und seinen Vorgänger bewirkten Abnutzungsspuren abgrenzbar. Ein Ausgleich kann etwa im Erlass eines Teils der Miete oder einer Ausgleichszahlung des Vermieters bzw. Vermieterin an den oder die Mieterin bestehen. Die Höhe eines angemessenen Ausgleichsbetrages bestimmt sich nach dem Wert der geschuldeten Arbeiten. Maßgeblich sind die Kosten, die dem oder der Mieterin entstehen, wenn die Schönheitsreparaturen vorgenommen werden und somit auch die Abnutzungen des Vormieters beseitigt werden.

Voraussetzung für die Ausgleichszahlung ist dann aber, dass der Mieter bzw. die Mieterin diese Renovierungsarbeiten auch durchführt. Der Umfang der dann geschuldeten Schönheitsreparaturen richtet sich nach den mietvertraglichen Vereinbarungen. Wird ohne weitere Konkretisierung lediglich die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt, umfasst diese (nur) die in § 28 Absatz 4 Satz 3 II. BV genannten Arbeiten (dazu bereits Teil 1 Nr.

Im Sommer 2020 hat der BGH zwei weitere Urteile (BGH, Urt. v. 8.7.2020 – VIII ZR 163/18; BGH, Urt. v. 8.7.2020 – VIII ZR 270/18) zu Schönheitsreparaturen in unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen verkündet, die auf den ersten Blick eine Kehrtwende von der oben dargestellten Rechtsprechung oder zumindest einen Widerspruch dazu bedeuten könnten. Aus der aktuellen Rechtsprechung des BGH geht hervor, dass Mieterinnen und Mieter sich unter gewissen Voraussetzungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen haben, wenn ihnen eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde und die Schönheitsreparaturklausel auf Grund des fehlenden Ausgleichs durch die Vermieterinnen oder Vermieter unwirksam ist. Dies ist der Fall, wenn sich nach Einzug in die Wohnung ihr ästhetischer Zustand wesentlich verschlechtert hat. Die Gegensätzlichkeit liegt somit scheinbar darin, dass der Mieter nun für die Beseitigung der durch seinen Vorgänger verursachten Abnutzungserscheinungen finanziell aufkommen soll.

Bei näherem Hinsehen unterscheiden sich jedoch die Konstellationen, die den Urteilen aus dem Jahr 2015 und 2020 zugrunde liegen. In dem zeitlich früher gelagerten Sachverhalt handelte es sich um die Zulässigkeit der Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung, deren Durchführung sich erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses stellte. Aufgrund ihrer Unwirksamkeit in dem der Gerichtsentscheidung zugrundeliegenden Fall wurden die Mieter von der Reparaturpflicht befreit. Da sie das Mietverhältnis bereits zuvor gekündigt haben, traf letztendlich den Vermieter die volle Instandhaltungslast für die Abnutzungen der Wohnung aus den letzten zwei Mietverhältnissen. Wenn jedoch – wie in der aktuelleren Fallkonstellation – das Mietverhältnis fortgesetzt worden wäre, hätte der Mieter durch die unwirksame Schönheitsreparaturklausel im Ergebnis eine bessere – als ursprünglich vertraglich geschuldete – Wohnung erhalten. Bei einer unwirksamen Reparaturklausel schuldet der Vermieter nämlich ausschließlich die Aufrechterhaltung des Dekorationszustandes, der bei Überlassung der Wohnung vertragsgemäß vereinbart wurde. Gegenstand der aktuellen Entscheidung war gerade der Fall, in dem der unrenovierte Zustand der Wohnung vom Mieter als vertragsgemäß akzeptiert wurde. Der Vermieter wäre auf Grund der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel somit verpflichtet, lediglich die in dem laufenden Mietverhältnis verursachten Abnutzungserscheinungen zu beseitigen. Die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustandes der Wohnung ist jedoch wirtschaftlich wenig sinnvoll. Der Vermieter ist in der Regel daran interessiert, die Wohnung zugleich in einen frisch renovierten Zustand zu versetzen. Dadurch erhält die Mieterin bzw. der Mieter in dem weiterlaufenden Mietverhältnis eine ästhetisch bessere Wohnung als vertraglich vom Vermieter geschuldet. Der BGH legt daher fest, dass den Mieter in diesem Fall die in der Regel hälftige Kostenbeteiligungspflicht an den Renovierungsarbeiten trifft.

Nach wie vor gilt, dass bei Überlassung einer unrenovierten bzw. renovierungsbedürftigen Wohnung eine Schönheitsreparaturklausel nur bei einem entsprechenden Ausgleich durch den Vermieter zulässig ist. Im Falle ihrer unwirksamen Übertragung muss sich der Mieter jedoch an den Reparaturkosten beteiligen, wenn er durch die Beseitigung der Abnutzungserscheinungen aus dem Zeitraum seines Mietverhältnisses und des seines Vorgängers eine bessere Wohnung als vertraglich vereinbart erhält.

b. Koppelung der Schönheitsreparaturen an bestimmte Fristen/Fristenpläne

Häufig werden mietvertragliche Fristenpläne aufgestellt, die den Mieter dazu verpflichten sollen, in bestimmten Zeitabständen bzw. nach Ablauf bestimmter Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Wird der Mieter durch eine „starre“ Fristenregelung zur Ausführung der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen verpflichtet, obwohl ein Renovierungsbedarf aufgrund des konkreten Zustandes der Räumlichkeiten tatsächlich (noch) gar nicht besteht, so ist die entsprechende Formularklausel nach der Rechtsprechung insgesamt unwirksam.

Wirksam sind hingegen „weiche“ Fristen, die eine Anpassung an den tatsächlichen Renovierungsbedarf ermöglichen. Klauseln mit Zusätzen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ sind daher grundsätzlich wirksam.

Die Klausel „Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung unverzüglich durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören (…). Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein (…).“ ist daher wirksam (vgl. BGH, Urt. v. 09.03.2005 – VIII ZR 17/04).

c. Anfangs- und Endrenovierungsklauseln

Klauseln, die Mieter verpflichten, unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf bei Auszug aus der Wohnung zu renovieren, sind unzulässig. Muss die Mietsache nach dem Vertrag „im ordnungsgemäßen“ oder „vertragsgemäßen“ Zustand zurückgegeben werden, liegt kein Verstoß vor, weil die Formulierung schon keine Endrenovierungsverpflichtung begründet. Nach der gesetzlichen Regelung ist der Zustand der Wohnräume auch mit gewöhnlichen Abnutzungserscheinungen, die durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, ordnungsgemäß.

Über die Wirksamkeit von Formularklauseln, die dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturklauseln bei Beginn des Mietverhältnisses auferlegen, wurde bislang höchstrichterlich nicht entschieden. In Urteilen einiger unterer Instanzgerichte und von Vertretern rechtswissenschaftlicher Literatur wird jedoch von einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter durch solche Klauseln ausgegangen.

2. Art und Weise der Ausführung:

a. Farbvorgaben

Unwirksam sind zudem Klauseln, die die Farbwahl des Mieters bei Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses einengen oder ihn verpflichten, nicht (oder nicht erheblich) von der bisherigen Farbwahl abzuweichen. Möglich sind jedoch Formularregelungen, die den Mieter verpflichten, bei Vertragsende anstehende Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten“ auszuführen, da hier genug Gestaltungsmöglichkeiten während der Vertragslaufzeit verbleiben und andererseits auch das Interesse des Vermieters an der Weitervermietung berücksichtigt wird.

Unwirksam sind daher beispielsweise die Klauseln „Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.“ / „Die Räume sind weiß gestrichen zurückzugeben.“.

b. Vornahme durch einen (professionellen) Handwerker

Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht, in „mittlerer Art und Güte“ ausgeführt werden. Das schließt es gerade nicht aus, dass der Mieter sie selbst durchführt. Fachhandwerkerklauseln, die es dem Mieter verbieten, die Arbeiten selbst auszuführen, sind daher unwirksam.

3. Was muss von Mieterseite aus beachtet werden?

Als Mieter muss man im Streitfall darlegen und beweisen, dass die gemietete Wohnung schon bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Möglich ist, dass beispielsweise durch ein gemeinsames Übergabeprotokoll der Zustand der Wohnung festgehalten wird, in dem sie übergeben wurde. Mit Fotos lässt sich das ebenfalls gut dokumentieren. Denkbar sind auch Belege über die Renovierungskosten des Mieters. Ferner können die Mieterinnen und Mieter die Kosten für die durchgeführten Renovierungsarbeiten, die auf einer unwirksamen Formularklausel beruhen, zurückerstatten lassen.

Dieser Beitrag zeigt, dass die Problematik der Schönheitsreparaturklauseln sehr umfangreich ist und eine Fülle an teilweise kleinteiligen Gerichtsurteilen aufweist. Abschließend soll den Mietern daher geraten werden, sich bei Zweifeln über die Rechtslage an die Mietervereine, studentische Beratungsstellen oder an Kanzleien zu wenden.

DIE AUTORINNEN

Margarita Alimova

Margarita ist Studierende der Rechtswissenschaft im neunten Fachsemester an der Humboldt-Universität zu Berlin und seit dem Zyklus 2018/19 Teil der HCLC.

Clara Renz

Clara ist Studierende der Rechtswissenschaft im neunten Fachsemester an der Humboldt-Universität zu Berlin und seit dem Zyklus 2017/18 Teil der HCLC.

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