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Schönheitsreparaturklauseln – zulässig oder unzulässig, das ist hier die Frage. Teil 1: Was sind schönheitsreparaturen?

18.11.2020

Margarita Alimova & Clara Renz

Nach einer Beschreibung des gesetzlichen Regelungsrahmens behandelt der Beitrag die Möglichkeit, den Mieter bzw. die Mieterin vertraglich dazu zu verpflichten, dekorative Renovierungsarbeiten, sog. Schönheitsreparaturen, zu übernehmen. Dabei liegt der Schwerpunkt auf einer formularvertraglichen Verpflichtung, also der Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Vermieters oder Vermieterin.

Viele Probleme stellen sich im Mietverhältnis erst, wenn es sich dem Ende entgegenneigt.

Wichtig für Mieterinnen und Mieter ist dann häufig die Frage, ob sie sich wirklich mit Farbe und Pinsel an die Arbeit machen und Schönheitsfehler in der Mietwohnung vor der Rückgabe beheben müssen.

1. Gesetzlicher Regelungsrahmen

Geregelt ist das Mietrecht in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Im Grundsatz ist der Vermieter gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache dem Mieter bzw. der Mieterin in einem vertragsgemäßen, zum Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Überlassung bedeutet, dass er sie der mietenden Partei zur Verfügung stellen muss, also insbesondere sämtliche Schlüssel übergibt. Die Erhaltung der Mietsache beschreibt die Instandhaltung und Instandsetzung. Unter Instandsetzung ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verstehen. Die Instandhaltung sind demgegenüber alle Maßnahmen, die geeignet sind, um normale und gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen zu beseitigen und vor drohenden Schäden zu schützen. Hierunter fallen auch diejenigen Arbeiten, die zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes der gemieteten Wohnräume erforderlich sind, die sogenannten Schönheitsreparaturen.

Das gesetzliche Leitbild entspricht aber im Bereich der Schönheitsreparaturen weitgehend nicht mehr der Wirklichkeit. In der vertraglichen Praxis werden Schönheitsreparaturen mehrheitlich in Formularverträgen, vereinzelt auch individualvertraglich, auf den Mieter bzw. die Mieterin abgewälzt.

2. Begriff der Schönheitsreparaturen

Mit dem Begriff der Schönheitsreparaturen werden Instandhaltungsarbeiten im Innenbereich beschrieben, die wegen der Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch erforderlich werden und den optischen Eindruck der Räumlichkeiten beeinträchtigen. Die Schönheitsreparaturen beschränken sich auf die Beseitigung dieser Abnutzungserscheinungen. Die Beseitigung anderer – etwa durch Umweltereignisse verursachter – oder weitergehender Schäden – ggf. an der Substanz der Mieträume – werden von dem Begriff nicht erfasst. Entsprechend ist der Mieter oder die Mieterin auch nicht zur Vornahme von Reparaturen verpflichtet, wenn es an solchen Abnutzungserscheinungen fehlt.

Der Begriff der Schönheitsreparaturen umfasst dabei nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (vergleiche § 28 Absatz 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)). Wenn Teppichböden verlegt sind, tritt an die Stelle des Streichens die Reinigung. Von den Schönheitsreparaturen sind jedoch weder das Abschleifen noch Versiegeln des Parketts umfasst.

3. Abweichende Regelung, insbesondere in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB)

In den meisten Fällen wird die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen per Vertrag auf den Mieter oder die Mieterin übertragen. Das kann zum einen individualvertraglich geschehen, also in einem Mietvertrag, der von beiden Parteien gemeinsam ausgehandelt wurde. Häufig wird aber der Vermieter bzw. die Vermieterin einen vorgefertigten Vertrag vorlegen, den die andere Partei lediglich unterschreibt.

Bei diesen Mietverträgen handelt es sich meist um sog. Formularmietverträge, auf welche die gesetzlichen Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen gemäß §§ 305 ff. BGB anzuwenden sind. Solche Verträge sind dadurch gekennzeichnet, dass sie ein vorformuliertes Klauselwerk darstellen, welches einseitig vom Vermieter oder der Vermieterin gestellt wird, also nicht verhandelbar ist.

In diesen Fällen hat die andere Partei keinen Einfluss auf den Vertragsinhalt und ist damit in einer unterlegenen Verhandlungsposition. Das Gesetz soll durch eine Kontrolle der Wirksamkeit solcher Klauseln diesem Ungleichgewicht entgegenwirken.

4. Wirksamkeitskontrolle bei AGB

Nach dem BGB gibt es daher verschiedene Voraussetzungen dafür, dass die einzelnen Regelungen im Vertrag auch wirksam sind, insbesondere:

  • die wirksame Einbeziehung in den Vertrag,
  • die Klausel ist nicht völlig überraschend, und transparent.
  • Schließlich gibt es in den 308 BGB und § 309 BGB bestimmte inhaltliche Klauselverbote, d.h. hier werden Regeln beschrieben, die generell nicht in Formularverträgen stehen dürfen und deswegen nach dem Gesetz unwirksam sind.

Relevant im Mietverhältnis ist vor allem die allgemeine Regelung des § 307 BGB, die eine Einzelfallabwägung der gegenseitigen Interessen ermöglicht. Die Norm greift als „Auffangregelung“, wenn die spezifischeren Regeln nicht passen.

Danach sind Klauseln wie die Überwälzung von Schönheitsreparaturklauseln vor allem dann unwirksam, wenn sie die Gegenseite (in aller Regel die Mieterinnen und Mieter) unangemessen benachteiligen, § 307 Absatz 1 Satz 1, 2 BGB. Eine unangemessene Benachteiligung liegt vor, wenn die Partei, die den Vertrag stellt, hiermit eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners oder der Vertragspartnerin durchzusetzen versucht. Das führt zur Unwirksamkeit der Klausel, sodass statt dieser die gesetzliche Regelung gilt. Das hat zur Folge, dass der Vermieter bzw. die Vermieterin die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen hat.

Zu beachten ist dabei noch, dass bei uneindeutigen AGB-Klauseln die Auslegung immer zu Lasten des Verwenders, hier also des Vermieters oder der Vermieterin, geht, also die für ihn ungünstigste Variante gewählt wird. Da die Klausel bei Unwirksamkeit durch das Gesetz ersetzt wird, werden Klauseln daher in diesen Fällen möglichst mieterunfreundlich ausgelegt.

DIE AUTORINNEN

Margarita Alimova

Margarita ist Studierende der Rechtswissenschaft im neunten Fachsemester an der Humboldt-Universität zu Berlin und seit dem Zyklus 2018/19 Teil der HCLC.

Clara Renz

Clara ist Studierende der Rechtswissenschaft im neunten Fachsemester an der Humboldt-Universität zu Berlin und seit dem Zyklus 2017/18 Teil der HCLC.

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