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Mietpreisbremse – die Rechtsmaterie, die mindestens 23,5 Mio. Bürgerinnen und Bürger betrifft (TEIL 2)

31. März 2021

Margarita Alimova

I. Rechtsfolgen einer Verletzung der mietpreisrechtlichen Regelungen

Denkbar sind mehrere Fallgruppen von Verstößen gegen die mietpreisrechtlichen Regelungen, an die dementsprechend unterschiedliche Rechtsfolgen geknüpft sind.

1. Verstoß gegen die höchstzulässige Miethöhe ( > ortsübliche Vergleichsmiete + 10%)

Wenn die zu zahlende Miete die nach der Mietpreisbremse höchstzulässige Miethöhe überschreitet, ist nur der darüberhinausgehende Mietanteil unwirksam. Die Mieterinnen und Mieter können diesen Mietanteil gem. § 556 g II 1 BGB zurückverlangen, jedoch erst nachdem sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt haben. Mit einer Rüge können die Mietenden nicht nur die nicht geschuldete Miete zurückverlangen, die Zahlung der noch nicht entrichteten überhöhten Miete kann ebenfalls verweigert werden.  Dies ist jedoch nur dann ratsam, wenn die Mieterinnen und Mieter von der Unzulässigkeit der geforderten Miete sicher sind. Ansonsten droht bei einem Zahlungsverzug eine Kündigung.

Die Rüge muss in Textform, also schriftlich auf einem dauerhaften Datenträger erfolgen. Sie kann auch hier beispielsweise per E-Mail erteilt werden. Aus Beweisgründen sollte eine solche E-Mail mit einer Lesebestätigung versehen sein. Ein Brief sollte aus demselben Grund per Einschreiben verschickt werden. Die zusätzlichen Anforderungen an eine Rügeerklärung hängen vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab:

  • Verträge, die vor dem 01.01.2019 entstanden sind.

Die vor dem 01.01.2019 abgeschlossenen Mietverträge unterliegen der ursprünglichen Fassung der Mietpreisbremse, wonach die Wirksamkeit eines Rückzahlungsanspruchs bezüglich der nicht geschuldeten Miete von einer sogenannten qualifizierten Rüge abhängig ist. Danach sind Mieterinnen und Mieter verpflichtet, die Höhe der verlangten Miete gestützt auf konkrete Tatsachen zu bestreiten. Dafür müssen sich Mieterinnen und Mieter eingehend mit dem jeweils einschlägigen Mietspiegel auseinandersetzen. Die Mietenden können sich dabei ggf. auf ihren Auskunftsanspruch gem. § 556 g III BGB stützen, um die mietpreisrechtlich zulässige Miete zu berechnen. Diese Tatsachen müssen nicht allgemein zugänglich sein sowie der Vermieter muss hierüber unschwer Auskunft geben können. Letztendlich können die Mieterinnen und Mieter nach dieser Rechtslage lediglich die Mieten zurückverlangen, die nach dem Zugang der Rüge fällig geworden sind.

Beispiel: Die Familie Y schließt am 01.02.2018 einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ab. Ein Jahr später erkundigt sie sich in dem einschlägigen Mietspiegel über die ortsübliche Vergleichsmiete und verlangt vom Vermieter eine Auskunft über einige erforderliche und nicht allgemein zugängliche Wohnungsmerkmale, über die er bereits Kenntnis hat. Nach einer wahrheitsgemäßen und formwirksamen Auskunftserteilung sowie einer konkreten Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt die Familie Y zu dem Schluss, dass die vereinbarte Miete nicht den mietpreisrechtlichen Anforderungen entspricht. Sie rügt daraufhin den Verstoß am 15.03.2019 per E-Mail, die dem Vermieter auch nachweislich zugeht. Die nächste Miete wäre standardmäßig am 3. Werktag des nächsten Monats, also am 03.04.2019, zu entrichten. Wenn die Familie Y die Miete weiterhin entrichtet, kann erst ab diesem Monat der Rückzahlungsanspruch geltend gemacht werden. Umgekehrt kann aber auch die Zahlung für den Monat April 2019 verweigert werden, wenn die Y eine absolute Sicherheit über die Richtigkeit der ermittelten höchstzulässigen Miete genießt.

 

  • Verträge, die zwischen dem 01.01.2019 und dem 31.03.2020 entstanden sind.

Die neue Rechtslage ersetzte die qualifizierte Rüge durch eine einfache Rüge, wonach die Mieterinnen und Mieter nicht mehr verpflichtet sind, die Tatsachen zu benennen, die gegen die Unzulässigkeit der vereinbarten Miethöhe nach den mietpreisrechtlichen Grundsätzen sprechen. Konkret heißt es, die Mietenden können ohne jegliche Recherchen eine Rüge erheben. Dem liegt der Gedanke zugrunde, die Geltendmachung der Rückzahlungsansprüche verzögere sich durch eine qualifizierte Rüge. Dadurch würde der Zeitraum, in dem die unzulässige Miethöhe entrichtet wurde und zurückgefordert werden kann, verringert werden. 

Der Gesetzgeber verzichtete jedoch nicht insgesamt auf eine qualifizierte Rüge. Sie ist dann erforderlich, wenn die Vermieterin bzw. der Vermieter seine Auskunftsobliegenheit (dazu bereits oben Punkt IV.4.) erfüllt hat. Die Mietenden müssen sich in diesem Fall mit der/den mitgeteilten Ausnahme/n auseinandersetzen, indem sie das Vorliegen des/der mitgeteilten Ausnahmetatbestandes/-tatbestände bestreiten.

Beispiel: Die Mieterin V und die Lebensgefährten A und Z schließen einen Mietvertrag am 12.06.2019 in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ab. Vor der Abgabe der Vertragserklärungen durch A und Z erhalten sie formwirksam die Informationen über die Ausnahmeregelung, die die höchstzulässige Miete nach der Mietpreisbremse modifizieren soll. Wenn A und Z zwar mit der Richtigkeit des Ausnahmetatbestandes einverstanden sind, jedoch die ortsübliche Miete für falsch angesetzt halten, müssen sie keine qualifizierte Rüge erheben. Sie beziehen sich in diesem Fall nämlich nicht auf die von V mitgeteilte Ausnahme von der Mietpreisbremse. Wenn sie umgekehrt die Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht beanstanden, jedoch die Richtigkeit der erteilten Informationen über die Ausnahmeregelung kritisch sehen, müssen sie gestützt auf Tatsachen ihre Bedenken ebenfalls formwirksam hervorbringen.

Für die in diesem Zeitraum abgeschlossenen Mietverträge gilt ebenfalls, dass erst nach dem Zugang der Miete fällig gewordenen Mieten zurückverlangt werden können.

 

  • Verträge, die ab dem 01.04.2020 entstanden sind.

Für die ab dem 01.04.2020 abgeschlossenen Mietverhältnisse gelten die unter dem Punkt b) ausgeführten Informationen entsprechend, bis auf die Neuregelung bezüglich der Rückforderung der nach der Rüge fällig gewordenen Miete. Nach der neuen Gesetzesfassung können Mieterinnen und Mieter den gesamten seit dem Mietbeginn nicht geschuldeten Mietpreis zurückfordern, wenn sie eine Rüge in den ersten 30 Monaten des Mietverhältnisses erheben. Wenn die Rüge mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses erhoben wird oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann allerdings nur die nach Zugang der Rüge zu zahlende Miete zurückverlangt werden.

Beispiel: Die Vermieterin E schließt mit der Mieterin Ü einen Mietvertrag über eine Mietwohnung am 01.05.2020 in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Es gibt keine Ausnahmevorschrift, auf die sich die Vermieterin berufen könnte, sodass keine Auskunft dem Vertragsschluss vorausgeht. Fünf Monate nach dem Mietbeginn erhebt die Ü eine einfache, formwirksame Rüge, in der sie schlicht auf die Unwirksamkeit des geschuldeten Mietpreises hinweist. Der Streit um die Richtigkeit der ermittelten Miethöhe dauert einen Monat lang und entscheidet sich zugunsten der Mieterin. Sie kann nun die Zahlung der nicht geschuldeten Miete für die ersten sechs Monate nach dem Beginn des Mietverhältnisses zurückverlangen und muss weiterhin nur den mit der Mietpreisbremse konformen Mietzins entrichten.

 

  • Zusätzliches

Wenn die Mieterinnen und Mieter bei der Entrichtung der Miete wussten, dass sie selbst die Mietpreisbremse nicht beachtet haben oder der Vermietende gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat und der Mietpreis damit nicht geschuldet werden kann, sind sie an der Erhebung eines Rückzahlungsanspruchs in jeder dieser Fallgruppen nicht gehindert.

Beispiel: Im Beispiel oben wusste Ü bereits zu Mietbeginn, dass die Vermieterin E eine unzulässig hohe Miete verlangt. Nichtsdestotrotz kann sie nach der Rügeerhebung die nicht geschuldete Miete zurückfordern.

 

2. Verstoß gegen die Informationsobliegenheit des Vermietenden

Die Vermietenden, die ein Mietverhältnis ab dem 01.01.2019 eingehen, sind verpflichtet, ihre Gegenseite unaufgefordert über die Ausnahmen zu informieren, die sie zu einer höheren Miete als nach der Mietpreisbremse zulässig, berechtigen. Die Auskunft muss in Textform, also schriftlich auf einem dauerhaften Datenträger erfolgen. Es ist ausreichend, wenn eine entsprechende Erklärung bzw. ein entsprechender Inhalt in den Mietvertrag einfließt und nicht auf einer gesonderten Urkunde abgegeben wird. Ein Verstoß gegen die Informationsobliegenheit vor dem Vertragsschluss kann unterschiedlich erfolgen und somit verschiedene Rechtsfolgen nach sich ziehen.

 

  • Die Auskunft wurde nicht erteilt.

Wenn die Vermieterin oder der Vermieter vor dem Vertragsschluss seiner Informationsobliegenheit nicht nachgekommen ist, schuldet die Mieterin bzw. der Mieter nur die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe (ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %). Der Mietpreis darf damit in dem jeweiligen Mietverhältnis nicht auf Grundlage einer oder mehrerer Ausnahmen von der Mietpreisbremse erhöht werden.

 

  • Die Auskunft wurde nicht erteilt, jedoch in der erforderlichen Form nachgeholt.

Wenn die Vermieterin oder der Vermieter vor dem Vertragsschluss seiner Informationsobliegenheit nicht nachkommt, die Auskunft jedoch nachholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf mögliche Ausnahmen berufen. Im Zeitraum zwischen dem Mietbeginn und dem Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft ist der Mietende verpflichtet, nur 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zu entrichten.

Hinweis: Mieterinnen und Mieter dürfen nicht vergessen, nach Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft nun die höhere Miete zu entrichten. Auf Grund eines möglichen Zahlungsrückstandes kann nämlich eine Kündigung drohen.

 

  • Die Auskunft wurde nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt.

Wenn die Vermieterin oder der Vermieter vor dem Vertragsschluss die Auskunft nicht in Textform, also zum Beispiel mündlich erteilt, kann er sich auf eine die Mieterhöhung berechtigende Ausnahme erst mit Nachholung der Auskunft in richtiger Form berufen. Bis dahin muss der Mietende lediglich 110% der örtlichen Vergleichsmiete entrichten.

 

  • Die Auskunft wurde unzutreffend erteilt.

Welche Rechtsfolge im Fall einer falschen Auskunft eintritt, besagt die neue Rechtslage nicht.

Zu einer vertiefenden Lektüre: Eine einheitliche Meinung gibt es ebenfalls nicht in der rechtlichen Literatur. Zum einen wird dieselbe Rechtsfolge wie bei einer fehlenden Auskunft befürwortet. Danach darf der Vermietende nach dem Mietbeginn lediglich 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Eine andere Rechtsauffassung geht einen abweichenden Weg und weist den Mietenden im Falle einer falschen Auskunft Schadensersatzansprüche zu, wenn die Mieterin oder der Mieter zu Unrecht eine höhere Miete entrichten musste.

Ein Schadensersatzanspruch könnte sich als flexibleres und damit geeignetes Instrument erweisen. Es ist vorstellbar, dass der Vermietende sich tatsächlich auf einen Ausnahmefall berufen kann, jedoch beispielsweise ihn nicht beabsichtigt falsch beziffert oder vielmehr es gar keine Ausnahme gibt und der Vermietende sie also vortäuscht. Wie bereits in der Literatur vertreten wird, wäre es im ersten Fall, und zwar beispielsweise bei einer nicht exakt bezifferten Auskunft, nicht gerechtfertigt, dem Vermietenden bei der Nachholung der zutreffenden Information für zwei Jahre  danach die Möglichkeit abzusprechen, sich auf die bestehende Ausnahme zu berufen und eine höhere Miete zu verlangen. Im zweiten Fall hingegen, wie es ebenfalls bereits in der Literatur befürwortet wird, besteht vom Anfang an kein Ausnahmefall, der nach dem Wortlaut der Norm (§ 556g Ia BGB) gerade vorausgesetzt wird. Die gesetzliche Norm und die damit verbundenen Rechtsfolgen passen also nicht auf den Fall einer vorgetäuschten Ausnahme und damit einer unzutreffenden Auskunft.

 

3. Verstoß gegen sonstige Vorschriften der Mietpreisbremse

Wie bereits ausgeführt, wird die Grundidee des Mietrechtsnovellierungsgesetzes, dass bei Neuvermietungen die zulässige Miete maximal um 10 % die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten darf, durch zahlreiche andere Vorschriften unterstützt. Denkbar ist, dass jede beliebige Vorschrift der Mietpreisbremse sowohl zum Vorteil aber auch zum Nachteil der Mietenden vertraglich modifiziert werden kann. Die zu Lasten der Mietenden abgeänderten mietpreisrechtlichen Bestimmungen sind verboten und damit unwirksam.

Beispiel: Die Eheleute S sind bereit, mit dem Studenten H einen Mietvertrag in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt am 02.04.2020 abzuschließen. Im von den S entworfenen Vertragsmuster befindet sich eine Klausel: „Eine Rügeerklärung bezüglich der Höhe des Mietpreises kann nur innerhalb der ersten sechs Wochen nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen werden. Danach bleibt sie unberücksichtigt.“ Der H muss sich von dieser Klausel nicht beeindrucken lassen und kann somit seine Vertragserklärung nicht von einer unzulässigen Klausel abhängig machen. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz bestimmt für eine Rügeerklärung keine Frist.

 

4. Fazit

Die Durchsetzung der Mietpreisbremse liegt also in den Händen der Mieterinnen und Mieter. Dafür können und sollten Mietervereine, auf Mietrecht spezialisierte Legal Tech Unternehmen sowie bei Bedarf Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte eingeschaltet werden. Solche Anleitungen und die Verbreitung von Wissen dienen ebenfalls dem Zweck, Mietende zu ermutigen, die bestehenden Rechtsinstrumente gegen die unbezahlbaren Mieten zu nutzen. Vielleicht ziehen Sie auch bald um und können zu dieser Entwicklung beitragen?

DIE AutorIN

Margarita Alimova

Margarita ist Studierendee der Rechtswissenschaft im neunten Fachsemester an der Humboldt-Universität zu Berlin und seit dem Zyklus 2018/19 Teil der HCLC.

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