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Mietpreisbremse – die Rechtsmaterie, die mindestens 23,5 Mio. Bürgerinnen und Bürger betrifft (TEIL I)

25. März 2021

Margarita Alimova

Unangemessen hohe Mieten sind zu Synonymen für viele Gemeinden und Städte in Deutschland geworden. Mit diversen rechtlichen Instrumenten wird versucht, dem hohen Anstieg von Mietpreisen entgegenzuwirken. Die Mietpreisbremse – mit ihren Vor- und Nachteilen – steht dabei im Mittelpunkt und soll als preisregulierende Maßnahme den Wohnraum bezahlbarer gestalten.

Der Schutz vor nicht bezahlbaren Mietpreisen ist kein Kind des 21. Jahrhunderts.

Bereits vor mehr als 100 Jahren wurden Lösungen entwickelt, mit Hilfe derer die Mietpreisentwicklung auf einem adäquaten und zugänglichen Niveau gehalten werden könnte. Trotz der langen Geschichte von preisregulierenden Maßnahmen verliert ihr Zweck nicht an der Aktualität. Solche Maßnahmen erfahren neue Formen und Einsatzfelder, sie entwickeln sich und sind ebenfalls nicht vor einer Fehleranfälligkeit verschont. Während sich beispielsweise die grundlegende Entscheidung über das Schicksal der Verfassungsmäßigkeit des sog. Berliner Mietendeckels noch bevorsteht, kann sich die Mietpreisbremse einer ereignisreichen Biographie rühmen. Von der Feststellung ihrer Verfassungsmäßigkeit bis zur Behauptung ihrer Wirkungslosigkeit, von ihrem Einfluss auf die Entwicklung von Legal Tech Unternehmen bis zur Enttäuschung der Mieterinnen und Mieter bei unwirksam umgesetzten Mietpreisbegrenzungsverordnungen. Wie das Instrument der Mietpreisbremse rechtlich funktioniert und auf welche Weise seine Unzulänglichkeiten behoben wurden, soll in diesem Beitrag erläutert werden.

 

I. Grundidee des Mietrechtsnovellierungsgesetzes vom 21.04.2015 (Mietpreisbremse)

Am 21.04.2015 ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft getreten, wonach die Miete im Rahmen eines neu abgeschlossenen Mietvertrages über Wohnraum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Der diese Höhe überschreitende Mietpreis ist unwirksam und kann zurückverlangt werden, so die Grundidee der Mietpreisbremse. Das Gesetz ermächtigt die Bundesländer, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnungen zu bestimmen. Die jeweilige Rechtsverordnung muss dabei wirksam erlassen werden, sodass die Mietpreisbremse in einer bestimmten Gemeinde ihre Geltung entfalten kann. Sich über die Wirksamkeit einer bestimmten Mietpreisbegrenzungsverordnung beispielsweise auf der offiziellen Website der jeweiligen Gemeinde oder in der Presse zu erkundigen, kann als erster Schritt auf dem Weg zur Berechnung der zulässigen Miethöhe nach dem Mietrechtsnovellierungsgesetz gelten. Zu beachten ist außerdem, dass die jeweilige Verordnung maximal fünf Jahre lang ihre Geltung entfalten kann und nicht über den 31.12.2025 hinausgehen darf. Die ersten Verordnungen wurden 2015 erlassen, sodass Ende 2020 die Mietpreisbremse in den meisten Gemeinden nicht mehr galt. Ein erneuter Erlass einer Verordnung über ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt führte in einigen Gemeinden die Ausweitung, in den anderen wiederum die Einschränkung der ursprünglich als angespannter Wohnungsmarkt definierten Gebiete herbei. Ein solches Gebiet konnte und kann aber auch unverändert bleiben. Das gesamte Stadtgebiet Berlin beispielsweise wurde im Jahr 2020 erneut als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erklärt, sodass die Berlinerinnen und Berliner, die ab dem 1. Juni 2020 einen Mietvertrag neu abschließen, sich auf die Regelungen der Mietpreisbremse ebenfalls berufen können.

Kerngedanke: Um die Miethöhe nach dem Mietrechtsnovellierungsgesetz berechnen und ggf. rügen zu können, muss in dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die angemietete Wohnung in einem durch eine wirksame Mietpreisbegrenzungsverordnung ausgewiesenen Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegen.

 

II. Anwendungsbereich der Mietpreisbremse

1. Zeitliche Komponente

Der zeitliche Anwendungsbereich der Mietpreisbremse ist in der jeweiligen Verordnung einsehbar. Die Mietpreisbremse beeinflusst die nach dem Inkrafttreten der jeweils einschlägigen Mietpreisbegrenzungsverordnung abgeschlossenen Mietverhältnisse bis zum Außerkrafttreten dieser Rechtsverordnung.

2. Wohnraummiete

Das Mietrechtsnovellierungsgesetzes erstreckt sich ausschließlich auf die Wohnraummiete. Verträge über Gewerberaummiete sind davon folglich ausgeschlossen. Auch Wohnraummietverträge erfahren jedoch einige Einschränkungen. Eine Mieterin, die einen Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch, also zum Beispiel ein Hotelzimmer, mietet, profitiert nicht von der Mietpreisbremse. Ein Student, der in einem Studentenwohnheim wohnt, kann sich ebenfalls nicht auf die Beschränkung der Miethöhe durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz berufen. Ausgenommen sind ebenfalls Wohnräume, die an Personen mit dringendem Wohnbedarf vermietet werden, sowie preisgebundene Wohnungen (Sozialmietwohnungen). Zum Ersten gehört beispielsweise der Fall, dass eine Gemeinde einen Wohnraum anmietet und  an Obdachlose zur Untermiete überlässt. Schließlich ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar, wenn der gemietete Wohnraum Teil der von der Vermieterin bzw. dem Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und diese den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat. Dabei darf der Wohnraum den Mietenden nicht zum dauernden Gebrauch mit deren Familien oder mit den Familienangehörigen gleichgestellten Personen überlassen worden sein. Im Rahmen der letzten Fallgruppe ist beispielsweise an ein möbliertes an eine Person vermietetes Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung, die sie oder er selbst bewohnt, zu denken.

3. Neuabschluss eines Mietvertrages (Neuvertragsmiete)

Mieterinnen und Mieter können sich auf die Beschränkung der Miethöhe berufen, wenn sie einen Vertrag neu abgeschlossen haben.

Das Berufen auf die Mietpreisbremse ist hingegen dann ausgeschlossen, wenn das Mietrechtsverhältnis vor dem Inkrafttreten der jeweiligen Mietpreisbegrenzungsverordnung eingegangen wurde und die Miete in einem somit bereits bestehenden Mietrechtsverhältnis einen Anstieg erfährt.  Eine Vertragsverlängerung bedeutet außerdem ebenfalls keinen Neuabschluss, sodass eine damit einhergehende Mieterhöhung nicht der Mietpreisbremse unterliegt.

Wenn jedoch eine neue Partei an die Stelle der bisherigen Mieterin bzw. des Mieters treten soll, ist es im Lichte der Mietpreisbremse ratsam, einen neuen Vertrag zwischen der Vermieterin bzw. dem Vermieter und der neuen Mieterin bzw. dem Mieter abzuschließen. Im Falle eines einfachen Parteiwechsels bleibt nämlich der ursprüngliche Mietvertrag bestehen, sodass mangels eines neuen Vertragsabschlusses die Mietpreisbremse unanwendbar bleibt.

4. Berücksichtigung der Mietpreisbremse bei der Staffel- und der Indexmiete

Bereits im Voraus, beispielsweise im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, können die Parteien eines Mietverhältnisses sich über die zukünftigen Mietsteigerungen entweder in Form einer Staffelmiete oder einer Indexmiete einigen. Die Entscheidung, wie hoch die Mietentwicklung in dem jeweiligen Mietverhältnis liegen soll, steht im Rahmen der Staffelmiete den Vertragsparteien zu. Bei der Indexmiete hängt die Mietentwicklung hingegen vom durch den Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland ab (§ 557b BGB). Dabei ist bei der Staffelmiete die erste sowie jede weitere Mietstaffel begrenzt. Bei der Vereinbarung einer Indexmiete ist jedoch nur die erste Miete erfasst.

Wie bereits am Anfang des Absatzes angedeutet, muss die Staffelmietvereinbarung bzw. die Indexvereinbarung nicht unbedingt mit dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses übereinstimmen. Wichtig ist daher zu beachten, dass die Begrenzung der Miethöhe durch die Mietpreisbremse bei der Staffelmiete nur dann gilt, wenn die Staffelmietvereinbarung nach Inkrafttreten der jeweiligen Mietpreisbegrenzungsverordnung getroffen wurde. Das heißt aber wiederum nicht, dass jede weitere Staffelmieterhöhung zeitlich unbegrenzt der Mietpreisbremse unterliegt. Die Mietpreisbremse ist vielmehr dann nicht mehr einschlägig, sobald eine Mietstaffel zu einem Zeitpunkt fällig wird, in dem die jeweilige Mietpreisbegrenzungsverordnung nicht mehr gilt. In Rahmen einer Indexmiete muss für die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse hingegen bereits der Mietvertrag und nicht erst die Indexvereinbarung nach Inkrafttreten der jeweiligen Mietpreisbegrenzungsverordnung geschlossen worden sein.

Die im Folgenden erläuterten Schritte bei der Berechnung der höchstzulässigen Miete auf die Neuvertragsmiete sind auf die erste Miete sowie die folgenden Staffelmieten bei der Staffelmiete und die erste Miete bei der Indexmiete ebenfalls anwendbar. Auf die Erörterung der damit verbundenen Besonderheiten wird in diesem Beitrag grundsätzlich verzichtet, da der Fokus vorliegend auf der Neuvertragsmiete liegt.

 

III. Zulässige Miethöhe nach der Mietpreisbremse

Die Miethöhe ist dann zulässig, wenn sie zu Beginn des Mietverhältnisses maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt des Mietbeginns und nicht der des Vertragsabschlusses. (Dies gilt ebenfalls für die erste Miete bei der Staffelmiete als auch der Indexmiete. Allerdings ist für die zweite sowie die darauffolgenden Mietstaffeln bei der Staffelmiete nicht der Zeitpunkt des Mietbeginns, sondern der Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Mietstaffel einschlägig (§ 557a BGB).)

Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete sind übliche Entgelte zu verstehen, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind  (§ 558 II BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete kann im Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde eingesehen werden, die ihn üblicherweise auf ihrer offiziellen Homepage veröffentlicht (beispielsweise die Website der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen oder des Berliner Mietervereins).

Dabei können sowohl einfache als auch qualifizierte Mietspiegel herangezogen werden. Ihr Hauptunterschied liegt darin, dass ein qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird und damit eine höhere Genauigkeit der Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete enthält. Im zivilrechtlichen Prozess wird daher die Richtigkeit der im jeweiligen Mietspiegel ausgewiesenen Daten vermutet. Für die Vertragspartei, die sich auf einen bestimmten ermittelten Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete beruft, bedeutet es eine Vereinfachung der Beweisführung in einem mietrechtlichen Streit. Die Vermutung kann aber von einer sich daran interessierten Vertragspartei widerlegt werden.

Ein einfacher Mietspiegel besitzt keine dem qualifizierten Mietspiegel vergleichbare Beweisqualität, nichtsdestotrotz kann er auch in einem gerichtlichen Prozess zur Ermittlung der zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

Es kann daher ratsam sein, sich beispielweise auf der Webseite des jeweils einschlägigen Mietervereins über den jeweiligen Mietspiegel konkret zu informieren, ob ihm begründete Zweifel an der Eigenschaft als qualifizierter Mietspiegel anhaften und er damit vor Gericht ggf. keine entsprechende Beweisqualität aufweisen würde.

Wenn es hingegen weder einen einfachen noch einen qualifizierten Mietspiegel gibt, kann auf die vorhandenen Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden sowie auf vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder auf ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden.

Die Broschüren mit dem jeweiligen Mietspiegel enthalten grundsätzlich eine ausführliche Anleitung zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zu beachten ist, dass darin grundsätzlich nur Nettomieten ausgewiesen sind, sodass die Betriebskosten außen vor bleiben. Bei Fehlen erforderlicher, nicht allgemein zugänglicher Informationen für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand eines Mietspiegels können Mieterinnen und Mieter bei ihrer Vermieterin bzw. ihrem Vermieter gem. § 556g III 1 BGB eine entsprechende Auskunft einfordern. Der Vermietende muss diese Auskunft unschwer erteilen können, d.h. er muss die angefragten Informationen kennen oder zwecks der zulässigen Mietfestsetzung bzw. -berechnung kennen müssen. Die Auskunft muss vom Mietenden in Textform, also schriftlich auf einem dauerhaften Datenträger erfolgen. Dasselbe gilt für die Erteilung der entsprechenden Auskunft durch den Vermietenden.

Die dadurch ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete darf höchstens um 10 % überschritten werden, um den Anforderungen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes gerecht zu werden.

 

IV. Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Von der nach den oben dargestellten Grundsätzen ermittelten höchstzulässigen Miethöhe kann in vier Fallgestaltungen eine Ausnahme gemacht werden.

1. Neubauwohnungen und umfassend modernisierte Wohnungen

Die Mietpreisbremse wird insgesamt nicht auf Neubauwohnungen (§ 556 f S. 1 BGB) und umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556 f S. 2 BGB) angewandt. Die Miethöhe kann damit ungeachtet des Mietrechtsnovellierungsgesetzes bestimmt werden. Bei der ersten Fallgruppe ist maßgeblich, dass der Wohnraum nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. In diesem Fall kann sich der Vermietende auf den Ausschluss der Mietpreisbremse nicht nur bei der ersten, sondern auch bei den nachfolgenden Vermietungen stützen. Ferner liegt eine umfassende Modernisierung vor, wenn der verbesserte Wohnraum sowohl nach dem Umfang der darin investierten Kosten als auch seiner neuen Qualität mit einem Neubau vergleichbar ist. Nach einer umfassenden Modernisierung kann sich der Vermietende hingegen nur bei der ersten Vermietung auf den Ausschluss der Mietpreisbremse berufen.

2. Berücksichtigung der Vormiete und einer durchgeführten Modernisierung

In den folgenden zwei Fallgruppen bleibt die Mietpreisbremse anwendbar, der danach höchstzulässige Mietpreis kann jedoch einen Zuschlag erhalten.

Zum einen kann die Miete in einem neu abgeschlossenen Mietverhältnis die Höhe der Vormiete erreichen, die die vorherige Mieterin bzw. der vorherige Mieter schuldete (§ 556 e I BGB). Zum anderen können Modernisierungskosten der maximal zulässigen Miete nach der Mietpreisbremse hinzugerechnet werden, wenn die Vermieterin bzw. der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b Nr. 1, 3-6 BGB durchgeführt hat (§ 556 e II BGB).

Beide Ausnahmen stehen in einem Alternativverhältnis, wobei die Vermieterinnen und Vermieter auf den für sie günstigeren Fall berufen dürfen.

3. Höhe der Vormiete

Die Höhe der Vormiete kann allerdings auch von der Mietpreisbremse sowie ihren Ausnahmen beeinflusst worden sein, wenn das ihr zugrunde liegende Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Geltung einer entsprechenden Mietpreisbegrenzungsverordnung entstand. 

Beispiel: Herr F führt eine umfassende Modernisierung seiner Wohnung in Berlin durch und vermietet sie anschließend an die Geschwister M und K am 12.12.2017. Zu diesem Zeitpunkt gilt die erste Mietpreisbegrenzungsverordnung, die in der deutschen Hauptstadt erlassen wurde. Nach einem Auskunftsanspruch der Mietenden beruft sich der Vermieter zu Recht auf einen Ausnahmetatbestand gem. § 556 f S. 2 BGB. Die Mietpreisbremse bleibt auf dieses Mietverhältnis nicht anwendbar. Herr F darf den dadurch nicht beschränkten Mietpreis (die Vormiete) in seinem nächsten Mietverhältnis weiterhin verlangen.

Die Vormiete kann auch dadurch beeinflusst worden sein, dass die Vertragsparteien eines Vormietverhältnisses den Mietpreis innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vertrages durch eine Vereinbarung erhöht oder gemindert haben. Die auf diese Weise gestiegene Miethöhe darf die Vermieterin bzw. der Vermieter in einem neuen Mietverhältnis als Vormiete nicht verlangen bzw. muss grundsätzlich auch die Minderungen der vorherigen Miete nicht in dem darauffolgenden Mietverhältnis akzeptieren (§ 556e I S. 2 BGB).

Berücksichtigt bleiben jedoch Mietpreisänderungen, die zwar im letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses entstanden sind, jedoch auf durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, einer vereinbarten Indexmiete sowie einer Erhöhung, wohl aber auch einer Minderung der Betriebskostenpauschale sowie der Betriebskostenvorauszahlungen basieren.

Die nach Modernisierungsmaßnahmen entstandene Mieterhöhung kann damit entweder in der Vormiete enthalten sein und dadurch in einem darauffolgenden Mietverhältnis berücksichtigt werden oder, wie bereits oben dargestellt (IV.2.), als eigenständiger Zuschlag zu der maximal zulässigen Miete nach der Mietpreisbremse hinzugerechnet werden.

Beispiel: Frau M vermietet eine Wohnung am 01.11.2018 in Rostock an die Familie S. Das Mietverhältnis soll drei Jahre dauern. Da es zu diesem Zeitpunkt eine wirksame Mietpreisbegrenzungsverordnung besteht und vorliegend keine Ausnahmeregelungen greifen, einigen sich die Vertragsparteien auf eine mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz konforme Miethöhe. Die Familie S muss arbeitsbedingt das Bundesland wechseln und möchte somit früher ausziehen. Dafür vereinbaren die Vertragsparteien im letzten Jahr vor Beendigung ihres Mietverhältnisses eine Mieterhöhung, um sich vom Vertrag frühzeitig zu befreien und die Vermieterin zu entschädigen (die Zulässigkeit einer solchen Vereinbarung wird hier unterstellt). Außerdem erhöhen sich die Betriebskosten der Familie, sodass die Betriebskostenpauschale steigt und eine zusätzliche Mieterhöhung im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses eintritt. In einem sich daran anschließenden Vertragsverhältnis zwischen Frau M und Herrn Ö darf sich die Vermieterin auf die Vormiete berufen, sofern sie (nur) die monatliche „Entschädigung“ daraus herausrechnet.

4. Auskunft über die Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Seit dem 01.01.2019 müssen die Vermietenden bereits vor dem Neuabschluss eines Wohnmietvertrages, und zwar vor der Abgabe der Vertragserklärung durch die Mietenden, ihre Gegenseite unaufgefordert über diejenigen Ausnahmen informieren, die in dem jeweiligen anzubahnenden Mietverhältnis einschlägig sind und die höchstzulässige Miete nach der Mietpreisbremse erhöhen oder ausschließen können (§ 556 g Ia 1 BGB, Art. 229 § 49 II 1 EGBGB). Die Auskunft muss in Textform, also schriftlich auf einem dauerhaften Datenträger erfolgen. Es ist ausreichend, wenn eine entsprechende Erklärung bzw. ein entsprechender Inhalt in den Mietvertrag einfließt und nicht auf einer gesonderten Urkunde angegeben wird. Der Vermietende kann die Auskunft aber auch beispielsweise per E-Mail erteilen. Aus Beweisgründen sollte eine solche E-Mail mit einer Lesebestätigung versehen sein.

DIE AutorIN

Margarita Alimova

Margarita ist Studierendee der Rechtswissenschaft im neunten Fachsemester an der Humboldt-Universität zu Berlin und seit dem Zyklus 2018/19 Teil der HCLC.

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