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Der Berliner Mietendeckel – ein wahrhaft ernster Versuch, „bezahlbaren Wohnraum“ für die Zukunft zu sichern oder nur politisches Kalkül, um eine hoch umstrittene gesellschaftliche Frage mit heißer Luft zu befeuern?

02. Dezember 2020

Lukas Oldach

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 30. Januar 2020 das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ („MietenWoG Bln“), auch Mietendeckel genannt, verabschiedet. Das Gesetz trat am 23.02.2020 in Kraft und soll das weitere Ansteigen von Mietpreisen in Berlin verhindern. Der vorliegende Beitrag zeigt dabei die wesentlichen rechtlichen Rahmenbedingungen für Verbraucherinnen und Verbraucher auf, beleuchtet Vor- und ggf. Nachteile für Mieterinnen und Mieter und versucht gleichzeitig das Verhältnis und den Anwendungsbereich des Mietendeckels zur bereits bundesweit möglichen, gemäß § 556d BGB, bestehenden Mietpreisbremse zu analysieren.

Wie bereits der Titel dieses Beitrages andeutet, geht es bei dem Themenkomplex „Wohnen“, nicht um eine politisch, ökonomisch oder gar rechtlich einfach zu beantwortende Frage, sondern um eine nicht zu unterschätzende, sozialpolitische- und gesellschaftliche Themenstellung. Diese kann wegen ihrer enormen Sprengkraft von politischen Widersachern leicht instrumentalisiert werden, um für die eigene politische Agenda Werbung zu machen und dabei dennoch Mieterinnen und Mietern, Verbraucherinnen und Verbrauchern bei der Suche nach adäquatem, bezahlbarem Wohnraum alleine lassen.

1. Rechtlichen Rahmenbedingungen des Mietendeckels

Die Grundstruktur des Berliner Mietendeckels (bzw. des MietenWoG Bln) basiert auf dem Prinzip des „Mietenstopps“ für laufende Mietverträge, vergleiche dazu § 3 Absatz 1 MietenWoG Bln. Demzufolge ist es verboten, eine Miete zu fordern, die den vereinbarten, gesetzlichen Rahmen zum Stichtag des 18. Juni 2019 überschreitet. Bei Erst- und Wiedervermietungen, die nach dem Stichtag und vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt sind und noch andauern, gilt der Mietenstopp für die vereinbarte Miete. Dabei dürfen Erst- oder Wiedervermietungen nach dem Inkrafttreten des Gesetzes die gesetzlichen Mietobergrenzen nicht übersteigen, §§ 6, 7 MietenWoG Bln. Diese festgeschriebenen Obergrenzen liegen zwischen 3,92 und 9,80 Euro pro Quadratmeter, in Abhängigkeit vom Alter des Gebäudes sowie der Ausstattung der Wohnung bzw. des gesamten Gebäudes. Die Mietobergrenzen können sich dabei um 1,00 Euro pro Quadratmeter erhöhen, soweit die Wohnung eine moderne Ausstattung aufweist. Diese liegt im Sinne des Gesetzes vor, wenn mindestens drei der fünf im Gesetz genannten Merkmale erfüllt sind. Die folgenden Merkmale sind dabei ausschlaggebend:

  • schwellenlos erreichbarer Personenaufzug,
  • Einbauküche,
  • hochwertige Sanitärausstattung,
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).

Liegt der errechnete Mietzins also beispielsweise bei 6,50 Euro pro Quadratmeter, könnte sich dieser auf 7,50 Euro erhöhen, soweit die Wohnung eine moderne Ausstattung besitzt, weil sie über eine Einbauküche und hochwertige Sanitäranlagen verfügt und das Haus einen schwellenlos erreichbaren Personenaufzug ausweist.

2. Mögliche Probleme des Mietendeckels

Das MietenWoG Bln enthält Änderungen, die gegenüber dem Gesetzesentwurf noch nicht absehbar waren, und für beide am Mietrecht beteiligte Parteien Nachteile bringen. Das bloße „Entgegennehmen“ einer überhöhten Miete stellt bereits einen Ordnungswidrigkeitentatbestand dar. Vermieterinnen und Vermieter werden durchaus in rechtsstaatlich bedenklicher Weise unter Androhung der Begehung von Ordnungswidrigkeiten gestellt. Angesichts der nicht nur für den juristischen Laien, sondern auch für den erfahrenen Juristen schwer durchdringbaren Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch zum Mietrecht, erscheint dies nur natürlich.

Die in dem Gesetz formulierten unbestimmten Begriffe, wie „hochwertige Ausstattung“ verlangen eine juristische Auslegung. Leider hat der Gesetzgeber keine handhabbaren Kriterien im Gesetz verankert, um die Mieterinnen und Mietern zu unterstützen, den Inhalt und Umfang dieser unbestimmten Begriffe bewerten zu können. Gerade der Berliner Wohnungsmarkt weist eine starke heterogene Eigentümerstruktur auf, der dadurch zwar gestärkt wird, dennoch sind große Teile in der Hand von internationalen Konglomeraten, großen deutschen DAX-notierten Wohnungsbaukonzernen, Investmentfonds oder finanzstarken Eigentümern, denen mehr als fünf Wohnungen gehören. Nichtsdestotrotz sind viele Vermieterinnen und Vermieter von Wohnungen selbst Verbraucherinnen und Verbraucher, die meist nicht mehr als ein oder zwei Wohnungen besitzen und daher viel größer von dieser Problematik betroffen sind. Ebenso gilt dies für die hohe Anzahl landeseigener- bzw. genossenschaftlicher Wohnungen. In Berlin gehören zur erst beschriebenen Gruppe etwa 800 000 Wohnungen, während zu den beiden letzteren Gruppen etwa 1,2 Millionen Wohnungen gehören.

Die dabei bestehenden Probleme werden unten weiter erläutert, da sich vor allem für Mieterinnen und Mieter das Problem der zu wenig gezahlten Miete stellen und für wirtschaftlich kaum kalkulierbare Folgen sorgen könnte.

Eine weitere zentrale Frage bleibt vom Bundesverfassungsgericht zu klären, ob das Land Berlin überhaupt die Gesetzeskompetenz bezüglich des Mietendeckels besitzt.

Politische Parteien, wie die FDP und die CDU, aber auch private Akteure argumentieren, dass der Mietendeckel schon deshalb verfassungswidrig und nichtig sei, weil dem Land Berlin die Kompetenz fehle. Dabei stützen sich Gegner des Gesetzes auf das Grundgesetz. Hiernach stehe dem Berliner Landesgesetzgeber gemäß Artikel 72 Absatz 1 Grundgesetz (GG) keine Gesetzgebungskompetenz zu und sei deshalb nichtig. Das gelte für alle Vorschriften, die zwischen den Parteien der betroffenen Mietverträge wirken. Dabei handele es sich um bürgerliches Recht im Sinne des Artikel 74 Absatz 1 Nummer 1 GG.

Darüber hinaus solle Berlin gegen den in Artikel 31 GG festgelegten Grundsatz “Bundesrecht bricht Landesrecht” verstoßen haben. Zumal es die bereits seit mehreren Jahren im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehene Mietpreisbremse gibt. Der Mietendeckel soll diese teilweise aushebeln und damit „überschreiben“.

Selbst wenn man den Kritikern entgegenhalten mag, dass sie an einem solchen Gesetz auf Bundesebene lieber mitgewirkt hätten, anstatt es im Nachhinein zu erschweren, bleibt die fehlende Rechtssicherheit ein großes Problem. Sollte das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe keine schnelle Entscheidung treffen, oder den Mietendeckel sogar kippen, könnten Rückzahlungsforderungen auf Mieterinnen und Mieter zukommen. Sollte das Bundesverfassungsgericht entscheiden, das Gesetz sei verfassungswidrig, hätte dies eine rückwirkende Nichtigkeit zur Folge. Dies bedeutet, dass das Gesetz als von Anfang an nichtig anzusehen ist. Vermieterinnen und Vermieter hätten dann das Recht, gegen ihre Mieterinnen und Mieter einen Anspruch auf Zahlung des zu wenig geleisteten Mietzinses und könnten diesen geltend machen. Nicht geklärt ist, wie dieser dann zurückgezahlt werden sollte, auf einmal, was sich viele womöglich wirtschaftlich nicht leisten könnten. Dies könnte zu Kündigungen führen oder dazu, dass die Miete auf ein noch höheres Niveau gehoben wird, was sich ebenfalls als keine gute Alternative darstellt.

Die in der Einleitung bereits erwähnte Abgrenzung des Mietendeckels zu der Mietpreisbremse soll hier nun etwas vertieft werden. Gleichzeitig stellt sich die Frage, ob der Mietendeckel gegebenenfalls bestehende Lücken der Mietpreisbremse zu schließen vermag und deshalb als gutes Werkzeug im Kampf gegen überhöhte Mieten dient.

Allgemein gesprochen handelt es sich sowohl bei der Mietpreisbremse als auch bei dem Mietendeckel um gesetzliche Instrumente, die die Begrenzung von Mietpreisen und deren Entwicklung verfolgen. Der größte Unterschied der beiden Gesetze ist, dass die Mietpreisbremse auf Bundesebene in Kraft getreten ist, während der Mietendeckel ausschließlich auf der Berliner Landesebene Anwendung findet. Andere Unterschiede und Differenzierungen ergeben sich daher nicht nur aus den verschiedenen gesetzlichen Grundlagen und deren unterschiedlicher Normenhierarchie, sondern auch aus der gesetzgeberischen Wertung:

 

Mietendeckel

Mietpreisbremse

Rechtsgrundlage

MietenWoG Bln

§§ 556d bis 556 g BGB

Geltungsbereich

Nur in Berlin

In Gebieten mi „angespannten Wohnungsmarkt“

Geltungsdauer

Bis 23.02.2025 (fünf Jahre nach Inkrafttreten)

Bis 31.12.2025

Ziel?

Begrenzung des Anstiegs von Mieten

Begrenzung des Anstiegs von Mieten

Anwendung?

Bei Neuvermietung und Bestandsmieten

Nur bei Neuvermietungen

Vorschriften

1. Mietenstopp

2. Mietendeckel

3. Möglichkeit zur Mietensenkung

Bei einer Neuvermietung darf die ortsübliche Vergleichsmiete + 10% nicht überschreiten

Ortsübliche Vergleichsmiete: Auskunft gibt unter anderem der örtliche Mietspiegel

Höhere Miete durch Vermieter möglich?

Nach Inkrafttreten ist es Vermietern grundsätzlich verboten, eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Mieterhöhungen bis 2025 sind unwirksam und zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückverlangen.

Nein, eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist gemäß § 556 Absatz 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Ausschlüsse?

1. Öffentlich geförderter Wohnraum

2. Wohnraum, bei dem es eine Mietpreisbindung gibt, weil die Instandsetzung oder die Modernisierung durch öffentliche Mittel finanziert wurde

3. Wohnungen, die erstmals 01.01.2014 bezugsfertig geworden sind

1. Wohnraum, der nach dem 01.10.2014 erstmalig genutzt und vermietet wird (Neubau)

2. Modernisierungsmaßnahmen in den vergangenen drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses

3. Wohnraum nach umfassender Modernisierung (Erneuerung in dem Ausmaß, dass die Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheint)

Auskunftspflichten des Vermieters?

Bei Bestandsmieten muss Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes die maßgeblichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze dem Mieter mitteilen. Bei Neuvermietung muss dies bereits vor Abschluss des Mietvertrages geschehen, auch die Daten zur Begrenzung der Mietobergrenze sind offenzulegen.

Vor 01.01.2019: Vermieter ist zur Mitteilung der Höhe der Vormiete und weiterer Tatsachen zur Berechnung der Mietpreisbremse nur verpflichtet, wenn er dazu vom Mieter ausdrücklich aufgefordert wird.

Ab 01.01.2019: Vor Abschluss des Mietvertrages muss der Vermieter dem Mieter unaufgefordert mitteilen, warum die Miete über 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Der Mietendeckel in Berlin sorgt vor allem für mehr Transparenz der Miethöhen. Dies kommt vor allem den Mieterinnen und Mietern in Berlin entgegen. Gleichzeitig verfolgen beide Instrumente das gleiche Ziel, jedoch geht der Mietendeckel darüber hinaus und kommt nicht nur bei Neuvermietungen, sondern auch bei Bestandsmieten zur Geltung. Folglich ist der Anwendungsbereich dieses Gesetzes größer. Zusätzlich kann nicht mehr von ortsüblichen Vergleichsmieten abgewichen werden. Diese berechnen sich aus dem örtlichen Mietspiegel, der natürlich über die Jahre auch in die Höhe getrieben wird, wenn alle Vermieterinnen und Vermieter immer um 10 % nach oben von der zulässigen Miethöhe abweichen.

3. Ausblick und Stellungnahme

Dem Ausgang, des von FDP und CDU bereits eingereichten Normenkontrollverfahrens ist mit großer Spannung entgegen zu blicken, da vor allem Verbraucherinnen und Verbraucher endlich mit Sicherheit wissen müssen, wie viel Miete sie in Zukunft veranschlagen können oder eben zahlen müssen.

Als Denkanstoß und zum Abschluss dieses Beitrages nur Folgendes: Auch wenn wir in einer kapitalistischen Gesellschaft leben, die selbstverständlich für enormen Wohlstand in den letzten Jahrzehnten gesorgt hat, müssen wir dennoch dafür Sorge tragen, dass dieser Wohlstand allen zur Verfügung steht. Dazu gehört selbstverständlich der Aspekt „Wohnen“ dazu. Teilweise vermag der Markt nicht alles sozialpolitisch gerecht zu regeln, was meist zu Lasten der Schwächeren geht.

Nur weil es leider in Großstädten zu wenig Wohnraum gibt, muss dieser dennoch nicht zu horrenden Preisen vermietet werden, oder? Dabei muss mit verschiedenen Konzepten gearbeitet werden, um Wohnen für eine möglichst breite Bevölkerungsschicht erschwinglich zu machen. Vielseitige Konzepte müssen her, bei denen ein breites Spektrum an Akteuren von Anfang eingebunden wird und das große Ganze in den Blick genommen wird. Dazu gehört die stärkere Forcierung des Neubaus, besonders des sozialen Wohnungsbaus, die Begrenzung des Zuzuges in Großstädte, dem Installieren von Hilfsmitteln für die Reduzierung von Mietpreissteigerungen.

Die zunehmende Instrumentalisierung des Mietendeckels ist dabei nicht nur nicht hilfreich, sondern teilweise zutiefst falsch. Sinn und Zweck des Mietendeckels ist nicht der Neubau von bezahlbarem Wohnraum, sondern lediglich der Versuch, Mietpreise in der Hauptstadt zu begrenzen und dem weiteren Ausufern der Mietpreise Einhalt zu gebieten, nicht mehr, aber auch nicht weniger.

Der Verfasser dieses Beitrages ist ein überzeugter Anhänger dieses Versuchs, Mieten bezahlbar zu halten, dabei mit verschiedenen rechtlichen Werkzeugen zu hantieren und dennoch keine Möglichkeit auszulassen, Verbraucherinnen und Verbrauchern, Mieterinnen und Mietern zu helfen, bezahlbar in jedem Kiez Berlins zu wohnen und zu leben.

Der Autor

Lukas Oldach

Lukas ist Studierender der Rechtswissenschaft im sechsten Fachsemester an der Humboldt-Universität zu Berlin und seit dem Zyklus 2019/20 Teil der HCLC.

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