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Demnächst ein
Zimmer frei?
Anleitung zur Untervermietung!

Datum

Elisabeth Ruyter

Ausgangsfall

Folgender Fall: Ihr seid länger außerhalb des Landes und möchtet den Großteil eurer Wohnung untervermieten, um die Kosten zu decken. Oder ihr habt ein Zimmer frei, in das jemand einziehen soll. In solchen Situationen stellt sich die Frage, ob und wie ihr dies mit dem Vermieter absprecht und ob er die Untervermietung verhindern kann. Im Folgenden wird erklärt, welche Rechte ihr gegenüber dem Vermieter habt und welche Probleme es geben kann. Untervermietung umfasst dabei alle Fälle, in denen der Mieter den Gewahrsam am Wohnraum nicht vollständig aufgibt, also wenn er ein Raum behält. In diesem muss er selbst nicht wohnen, es genügt, wenn er dort etwas lagert oder gelegentlich übernachtet.

Erlaubnis des Vermieters

Ihr benötigt die Erlaubnis eures Vermieters, wenn ihr Teile eurer Wohnung untervermieten möchtet. Ohne diese Erlaubnis verletzt ihr euren Mietvertrag. Euer Vermieter kann allerdings in manchen Situationen rechtlich dazu verpflichtet sein, die Erlaubnis zu erteilen.

Anspruch auf Erlaubnis

Ihr könnt von eurem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung an eine bestimmte Person verlangen, wenn nach dem Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse besteht, jemandem einen Teil des Wohnraums zu überlassen, § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Der Mieter muss dabei mit dem ihm verbleibenden Teil weiterhin die Sachherrschaft ausüben können, also die Kontrolle haben. Die Erlaubnis kann davon abhängig gemacht werden, dass die Miete angemessen erhöht wird (§ 553 Absatz 2 BGB).

Was genau ist mit diesem berechtigten Interesse gemeint? Damit sind vernünftige Gründe gemeint, die vor allem wirtschaftliche und persönliche Motive umfassen. Euer berechtigtes Interesse müsst ihr dem Vermieter außerdem darlegen und es darf nicht schon vor dem Abschluss des Mietvertrags entstanden sein.

Der Vermieter kann allerdings prüfen, ob bestimmte Gründe gegen die Person sprechen, die einziehen soll. Wenn die Person, die einziehen möchte, für den Vermieter unzumutbar ist, kann er die Erlaubnis berechtigt verweigern. Auch ein Grund für die Verweigerung der Erlaubnis ist, dass die Wohnung dann überbelegt wäre.

Wenn der Vermieter euch die Erlaubnis unrechtmäßig nicht geben möchte, könnt ihr Klage auf Erteilung der Erlaubnis gegen ihn erheben. Außerdem könnt ihr außerordentlich, also fristlos aus wichtigem Grund, kündigen.

Probleme bei Fehlen der Erlaubnis

Solltet ihr jemandem einen Teil eurer Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters überlassen, rechtfertigt dies eine ordentliche Kündigung oder, nach vorheriger Abmahnung, ohne dass ihr die Untervermietung beendet, eine außerordentliche Kündigung. Wenn ihr kurz davor seid, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, kann der Vermieter auch mit einer Unterlassungsverfügung gegen euch vorgehen.

Bei einem Überlassen eines Teils des Wohnraums ohne Erlaubnis hat der Vermieter gegen den Untermieter auch einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn der Hauptmietvertrag zuvor beendet worden ist.

Zusammenfassung

Wenn ihr einen Teil eurer Wohnung untervermieten möchtet, müsst ihr also auf jeden Fall euren Vermieter um Erlaubnis bitten. Ihr habt bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, den ihr notfalls vor Gericht durchsetzen könnt. Ausnahme davon ist der Fall, dass die Person, die einziehen möchte, für den Vermieter unzumutbar ist.

Bei einer nicht erlaubten Untervermietung kann der Mietvertrag allerdings gekündigt werden und gegen den Untermieter kann ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bestehen.

DIE AUTORIN

Elisabeth Ruyter

Elisabeth ist Studierende der Rechtswissenschaft im achten Fachsemester an der Humboldt-Universität zu Berlin und seit dem Zyklus 2018/19 Teil der HCLC.

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